Publikuota gyvžurnalyje 2006-01-23

Leisiu sau pasidalinti kai kuriomis mintimis, kurios galbūt padės pereiti nuo pagrįsto aikčiojimo apie nerealias nekilnojamo turto kainas Lietuvoje prie savų kelių problemos sprendimui. Mano analizė nepretenduoja būti vienintelė teisinga, o kai kurias sąvokas aš čia įdedu paaiškintas paprastai, idant “iš bendro išsilavinimo“ būtų galima suprasti apie ką čia aš.

Šįryt kolegė persiuntė straipsnelį Kęstutis Reveltas: “Pilis Prancūzijoje ar neįrengtas butas Vilniuje?“, kuriame autorius lygina už tą pačią kainą dvi nekilnojamojo turto įsigijimo alternatyvas:

a) 1 086 075 eurų vertės butas su daline (autorius tiksliai pastebi: “betonine apdaila“) apdaila Basanavičiaus gatvėje, Vilniuje. Skelbimas: http://www.domoplius.lt/.

b) 1 115 521 eurų vertės Chateau Hoekweg („chateau“ – liet. pilis), netoli Battel kaimelio, tarp Briuselio ir Antverpeno. Tiesa, ji turi net vardą – „Hof ter Linden“. Skelbimas: http://www.castles-for-sale.com/sale/Belgium2/index.htm.

Išvadas, aišku, kiekvienas pasidarysite patys. Tačiau aš ne apie tai.

Nes savaitgalį užėjo kalba, kaip vienos man gana neblogai žinomos didmeninės prekybos įmonės vadovas ir savininkas neatsilaikė pagundai įsilieti į puikų ir pelningą (kaip sakoma čia – niekada nepraloši!) nekilnojamojo turto prekybos (skaityk – spekuliacijos) žaidimą. Verslą diversifikuoti kartais verta. Ypač kai yra atliekamo kapitalo, investuoti į savo pagrindinį verslą neišeina, o į darbuotojus ar technologijas – Lietuvoje nemadinga (kam pinigus mėtyti?).

* * *

Jei dar nepraradote kantrybės, tai kalba ėjo apie šio verslo perspektyvas ir prognozes. Dabar palieku jo verslą nuošalyje, o pereinu per šį pavyzdį prie situacijos analizės.

Pirma, kas yra tie žaidėjai nekilnojamo turto (toliau RE) rinkoje? Kaip ir visur – pirkėjai ir pardavėjai, atsakysite. Bet nereikia skubėti. Čia yra daugiau jų rūšių ir porūšių:

1. RE “gamintojai“ – tai tie, kurie kuria patį nekilnojamąjį turtą: statybininkai, tarkime. Kad ir kaip bebūtų keista, tačiau jie kainą įtakoja… labai menkai (dar grįšime prie jų), nes yra viso labo tik “priklausomi tiekėjai“ nuo paklausos (kuri natūraliai lygi gyventi norinčių jų būste žmonių skaičiui).

2. RE įmonės, kurios verčiasi šia veikla kaip esmine ir pagrindine. Nuosmukio ar štilio laikais – tai iš komisinių gyvenančios “darbo bitelės“, kurių tikslas yra įtikti pirkėjui, kartu patenkinant ir pardavėją. Šios dvi kategorijos kainą tempia į save, o šie tarpininkai stengiasi ją optimizuoti, kad sandoris įvyktų. Kas kita vyksta bumo laikais, kada iš godulio sužimba jų akys ir jie ima kainą veikti tiesiogiai…

3. Ilgalaikiai investuotojai. Šie perka turtą dažniausiai išsimokėtinai, su paskola ir kaip gyvenamąjį (ar kitokios veiklos) turtą. Perka todėl, kad jis jiems yra tiesiog reikalingas pagal savo tiesioginę paskirtį, o ne kaip turtas (aktyvai).

4. Trumpalaikiai investuotojai, arba – pasyvūs spekuliantai. Šie perka turtą tam, kad parduotų. Jei negali parduoti iš karto ir brangiau – lauks momento, kol pakils pakankamai kaina, o tada pardavinės, kad vėl ką nors pirktų arba ieškotųsi kito verslo. Šių strategija yra atsitiktinis spekuliacijos (arba bumo) dėka gaunamas uždarbis. Jei kainos kris – jie parduos turtą tik tuo atveju, jei pritruks jų poreikiui čia suinvestuotų pinigų. Tam tikra prasme, tai jie yra tarpinis variantas tarp ilgalaikių investuotojų (žr. 3) ir aktyviųjų spekuliantų (žr. 5).

5. Aktyvieji spekuliantai (trumpalaikiai investuotojai) – šie perka turtą iš karto žiūrėdami į jį kaip į aktyvus, kuriais disponuodami kuria vieną riebią pasyvų eilutę (kas nestiprus finansuose – kalbu apie pelną). Jie parduos turtą net tada, kai jo kaina bus mažesnė už savikainą, nes tuo pat metu žiūrės kitų aktyvų, ir t.t. Jų irgi yra kelių rūšių: yra “buliai“ (pelnosi iš kainų kilimo) arba “meškos“ (žaidžia smunkančioje ir sunkesnėje už “bulius“ rinkoje), yra ir specializuoti (šiuo laikotarpiu investavę visą savo lėšas ir dėmesį tik į šią rinką), yra ir atsitiktiniai (kaip aukščiau minėta įmonė, kurią pritraukė galimas pelnas bumo sąlygomis).

Kai žinome rinkos žaidėjus, galima pakalbėti ir apie kainą, ir kodėl ji taip nerealiai kyla?

Kainą į viršų stumia didesnė paklausa prie mažesnės pasiūlos. Tai ar minėtieji RE tiekėjai negali patenkinti augančios paklausos? Gali. Tiesą sakant, jie netgi ją ir patenkina, kad ir kaip paradoksaliai tai neskambėtų – gerai pasidairę, galite rasti tuščius butus, stovinčius jau keli metai pastatytame name, kuriuose niekas kažkodėl negyvena. Gi jums norint pirkti tie patys statybininkai kalbėjo, kad visi butai jau užsakyti iš anksto, vos tik sklype kuoliukus jie spėjo sukalti pamatams…

Iš tikro, trūkumas kilo dėl to paties ažiotažo arba lūkesčių apie pelną. Tiesą sakant, Nobelio premija ekonomikoje 2002 metais kaip tik ir suteikta už lūkesčių ekonomikos apibrėžimą, tai čia nesikartosiu, pasakydamas tik tiek, kad rinkoje kainą lemia ne taip vadinami objektyvūs ekonomikos dėsniai, racionaliai optimizuojantys pasiūlos ir paklausos pusiausvyrą, kuri ir parodo objektyvią kainą, o visiškai neracionalūs ir lūkesčiais (žr. t.p. “Žaidimų teorija ekonomikoje“) paremti rinkos dalyvių sprendimai, tad kaina būna nulemta subjektyviai į vieną ar kitą pusę (t.p. galite pridėti madą, prestižą, bandos instinktą ir t.t.).

Todėl būstas yra rezervuojamas iš anksto, “kad nepritruktų“ arba “dėl visa ko“, “valgyti neprašo“, “visada galima parduoti“ ir t.t. Taip spekuliantas (4 arba 5 kategorijos) palieka ilgalaikį investuotoją su trūkumu. Kartais prisideda ir patys “tiekėjai“ ar jų atstovai (1 ir 2 kategorijos) prie to, kad kainą dirbtinai užaukštinti, nes “gi visi čia tik ir domisi, ir užstatus va jau neša, visiems būsto reikia“. O kad ji yra aukštesnė, nei savikaina, rodo statybos kainų drastiškas skirtumas skirtinguose regionuose, kai kaštų skirtumas yra neesminis.

Bet tarkime, kad būsto poreikis yra patenkinamas, ir ilgalaikis investuotojas jį įsigyja. Taip brangiai jam atitekęs ir skirtas ilgalaikiam vartojimui šis turtas ilgam iškrito ir iš rinkos – tuo pačiu sumažino ir turto pasiūlą joje (net išlikus vienodai paklausai, tas atsiliepia kainos stūmime į viršų!).

Kas vyksta rinkoje, kurioje ima sparčiau kilti kaina ir paklausa, nei kituose ūkio sektoriuose? Aišku, toks ūkio sektorius pritraukia didesnį kiekį pardavėjų, norinčių pasinaudoti patrauklia rinkos padėtimi! O pardavėjai – tai visos 5 aukščiau išvardintos kategorijos, išskyrus 3-čiąją, tuos ilgalaikius, kurie įsigyja ir apmiršta…

Bumui kilti dabar jau trūksta labai nedaug: būsto poreikis (ilgalaikių investuotojų) yra ne itin augantis (juk mums nereikia kelių vienodų butų, tarkime) ir ganėtinai ribotas. Ir daugmaž atitinka 1-os kategorijos tiekėjų pasiūlą ramybės sąlygomis: kažkas stato – kitas perka ir gyvena. Kam reikia – tam dar pastatoma, nes nestovės gi tušti būstai?

Tačiau spekuliantai išjudina rinką, nes štai jau trys (!) kategorijos greta ilgalaikių ramiųjų rėkia statybininkams – duok!!! O tai yra paklausos kėlimas.

Ir tai yra kainos kėlimas, jei nori pasiimti tu, o ne anie du… Ir bumas po truputį ima kilti, nes RE aprūpinimas preke iš tikro yra objektyviai inertiškas. Spekuliantai gi, reikia nepamiršti, rūpinasi tik perpardavimu. Tad kol nauji ateinatys čia rėkia “duok!“, tol jie šiandien pirkdami bus ramūs, kad ryt parduos. Netgi ilgalaikis investuotojas yra priverstas mokėti aukštesnę kainą. Ir jis gali ją mokėti – dėl suteikiamos paskolos, kuri padidina jo asmenines pirkimo galimybes. Bet nupirkęs jis tampa ir galutiniu pirkėju, nes jo turtas išimamas iš rinkos (potencialiai jis ten yra, bet motyvų jam perparduoti tai nėra).

Aukštos kainos ir pelnai pritraukia ir neprofesionalių arba atsitiktinių spekuliantų – kaip tik tokių įmonių, kurios savo kapitalo likutį investuoja į pelningą ir didesnę grąžą žadančią RE rinką. Tokie atsitiktiniai pelnosi tik dėl kylančio bumo, kurio kaltininkais jie patys iš dalies irgi yra. Ir jie nėra stipresni žaidėjai šioje rinkoje už senbuvius. Todėl bumui pasibaigus jie turi daugiau galimybių prarasti pinigus.

Kada gi baigiasi bumas? Kai dingsta pirkėjai arba ryškiai sumažėja paklausa. Kuri gali labai staigiai sumažėti dėl objektyvių priežasčių: juk į RE kaip į savo būstą, tarkime, o ne į aktyvus žiūri tie ilgalaikiai, apmirę investuotojai. Jiems spekuliacija mažai terūpi – nebent gerbūvio (bet ne gerovės!) pasigerinimas, jei taip galima pasakyti.

O su pasiūla didesne lieka anie visi 4 rinkos žaidėjai…

Na, statybininkai tai rizikuoja mažiau – tik įšaldytu apyvartiniu kapitalu (jei tai ne paskola, kuri gali privesti prie bankroto, atsiradus likvidumo problemoms), kadangi ilgalaikiai investuotojai labai gerai stabilizuoja rinką ir pasiima tiek, kiek jiems reikia ir koks realus to RE poreikis yra (galop, ir statybininkai stato ne spekuliantams, o galutiniams vartotojams – ilgalaikiams investuotojams).

Aktyvūs spekuliantai irgi ganėtinai greitai ištraukia savo pinigus ir nešasi ten, kur užuodžia kitą augantį ūkio sektorių arba patrauklias rinkas (didelė paklausa ir aukšta kaina, žadanti pelną). Senbuviai gi nuosmūkį užuodžia iš patirties šioje rinkoje taip pat gana anksti, laiku diversifikuodami savo veiklą: daugiau pereidami prie konsultacijų ir tarpininkavimo, projektų valdymo, gal net specifinių statybų ar rekonstrukcijų verslo, nuomos verslo ir pan.

Labiausiai nukenčia tie subėgę pasyvieji spekuliantai. Dar kurį laiką jie laiko turtą rankose ir patyliukais verkia dėl likvidumo, bet, esant rinkos svertams arba papildomiems veiksniams (pvz. žymus nekilnojamojo turto mokestis ir pan.) – parduoda pigiau, tuo dar labiau paspartindami to “ burbulo“ sprogimą.

* * *

Ir kam aš tai pasakoju – juk visi žinote tai, ar ne?

O pasakoju todėl, kad kvaila, aišku, nepasinaudoti papildomo verslo pelningomis aplinkybėmis, bet kvaila apleisti savo esminį verslą vardan trumpalaikio pelno. Kaip ir kvaila pasiduoti bumui, nelyginant gretutinių rinkų ir neanalizuojant bumų bei “RE burbulų“ istorijos pavyzdžių. Kaip ir kvaila spurdėti vedinam bandos šauksmo, nežinant, kas esi, ko sieki ir kokioje rinkoje…

Ar kris RE kainos Lietuvoje? Taip. Tik dar nesutariama kada.

Kol kas įvairūs lobistiniai sprendimai bei dirbtinai sukuriamos aplinkybės neleidžia stabilizuoti kainų, ypač sostinėje. Į kurią keliasi iš provincijos atvykstantys aktyvūs investuotojai – dažniausiai, tai ilgalaikiai, 3-čios kategorijos (žr. aukščiau). Nes jiems objektyviai reikia būsto. Jie praras tik tiek, kiek sugebės prarasti supanikavę arba persifinansuodami paskolą: kai kaina bendrai RE kris, jų įmokos gali būti per didelės, lyginant su vėliau atsiversiančiomis galimybėmis už tą patį pirkti geresnį būstą. Bet tokios nesėkmės ir nuostoliai ilgainiui pasidengia ir pasimiršta.

Kainą kelia ir tie, kurie uždirbo užsienyje ir investuoja čia tam, kad jų pinigai neprapultų (pasyvūs spekuliantai). Jie turi kaip ir “apsidraudimo variantą“, kai grįš iš savo “airijų ir britanijų“, kur gyvens, o kartu saugiai (kaip tik jie, aišku, patys mano) investuoja savo pinigus. Tokių irgi pakanka. Jų investicijos tiesiog nuvertės, kritus kainai. Kaip ir su doleriu buvo.

Ar dabar palankus metas žaisti RE rinkoje? Taip, bet žiūrint kiek ilgai ketinate. Nes ir “sekundžių bankai“ yra pelningi iki tol, kol yra ten pinigus nešančių… O kol kas bankai, valstybė ir… lūkesčiai bei svajos apie “ilgą litą“ RE kainą užlaužtą ir palaiko.

Todėl patarčiau tiems ilgalaikiams investuotojams gerai pagalvoti apie savo strategiją ne per visuotinį RE bumą, o per savo ateities planų prizmę: ar tikrai čia gyvensite ir dirbsite po 15-20 metų, kur perkate būstą su 30-35 metų paskola? Gal jūsų planas tėra realiai tik 3-5 metų trukmės, o per tiek – “burbulas“ sprogs, kas gal kaip tik sutaps su jūsų to meto planais. Tad likusį tarp nuomos ir paskolos skirtumą galima išleisti kažkam naudingiau, investuojant ir apribojant vartojimą, arba vartojant. Nes tai irgi išeitis.

O gal ir nesprogs, jei taip manote. Mano reikalas nėra patarti. Nes jei “o gyventi tai kažkur reikia“, tai tampi ilgalaikiu investuotoju prie bumo ar ne. Nes šalta be būsto kažkaip.

O jei turite pinigų kaip minėta aukščiau – tai gal rinkitės ilgalaikį investavimą kokioje ramesnėje rinkoje, o ne spekuliacinio bumo krečiamoje Lietuvos RE, kuri ir pagal trukmę jau eina objektyviai prie piko, už kurio neišvengiamas nuosmūkis? Kad ir pilį įsigydami. Nors aš norėčiau salos. Beje, kainuoja tiek pat, o ir statiniai joje dažnai būna. Va tik apsispręsti negaliu: ar čia prie Norvegijos imti, ar vis tik Viduržemio jūroje, nes Karibai per toli?…

Ach, taip – pinigų tam irgi reikia turėti, net jei esi ilgalaikis investuotojas pagal natūrą…

* * *

Pastaba šiandien: norite to meto komentarų prie šio įrašo, kai jis buvo paskelbtas?…