O štai čia tuomet gauti komentarai ir mano atsakymai į juos prie temos “Šiek tiek apie NT ir jo rinką Lietuvoje

Ganėtinai tipiški, jei iš šių dienų pozicijų žiūrint. Bet, kaip sakoma, jei žinosi, kur pulsi, tai pagalvę pasidėtum:

From: [info]pasipiktines Date: 01/23/2006 19:41:06

Labai ilgas samprotavimas, ir vis tiek man neaisku, kodel kainos turetu kristi, jei paklausa tebera?

Jusu penkios grupes rinkos dalyviu yra teorines ir salygines. Realybeje viena imone daznai vykdo kelias funkcijas, o asmuo pagal aplinkybes migruoja is vienos kategorijos i kita. Ir dar, pamirsote banku vaidmeni 🙂

1. Didele dalis busto yra labai prastuose sovietiniuose namuose, kur dideles islaidos vis brangstanciai energijai, mazi kambareliai, nera kur pastatyt automobilio ir t.t. Visuomenes pajamoms augant, rasis daugiau norinciu persikraustyti i moderniau isplanuotus ir energetiskai efektyvesnius bustus.

2. Jei paskolos bus prieinamos, o palukanos nedideles, kainos tikrai nekris, juolab, kad del brangstancios darbo jegos kils naujo busto statybos savikaina. Marods, jus ziurite i tuos ekstremalius kainos pavyzdzius, kurios, kaip jusu cituota, yra spekuliacines, lukesciu salygotos. As turiu omeny tas kainas, kuriomis siandien realiai perkama ir parduodama.

3. Cia reiketu atsizvelgti taip pat ir i kokybe. Naujo busto kainos nekris, galbut siek tiek geres kokybe, ir mazes statybininku pelnas (iki mazdaug 30%). Net ir dabar statomo/naujai pastatyto busto kainos blogiausiu atveju mazes tik santykinai, t.y. lyginant su naujo busto kaina uz tam tikra kokybe, taciau absoliucia pinigine israiska turetu bent jau letai kilti, siek tiek sparciau uz infliacija.

4. Kainos rinkoje jauciamiau mazetu, nebent jei zlugtu visas Lietuvos ukis, bankai nebeduotu paskolu mazomis palukanomis, arba visi spekuliantai del kokiu nors priezasciu ismestu dideli kieki RE i rinka vienu metu. Taciau ir tai butu laikina.

5. Kitu Europos saliu pavyzdziai rodo, kad RE niekada ilgoje tendencijoje nepinga…

From: [info]kvanksht Date: 01/24/2006 08:58:52
pritariu

MANO KOMENTARAS Date: 01/24/2006 10:51:25
Laikas parodys… 😉 Aš esu įsitikinęs, kad neklystu, nes tai ne pirma mano prognozė, kuri ilgainiui išsipildo. 🙂

From: [info]mayushka Date: 01/24/2006 09:16:56
ir dar vienas prie to pacio pastebejimas – zeme nesidaugina.

MANO KOMENTARAS Date: 01/24/2006 10:54:05

Na, tą dar niūrusis Malthusas pastebėjo. 🙂

Tačiau sklypų trūkumas irgi yra dirbtinai sukurtas ir kol kas palaikomas spekuliatyviai, kaip ir RE rinka. Galima apie tai būtų irgi pakalbėti. Nes sklypo kaina daugiabučio savikainoje nesudaro esminės dalies. 😉

MANO KOMENTARAS Date: 01/24/2006 10:49:34

Labai ilgas samprotavimas, ir vis tiek man neaisku, kodel kainos turetu kristi, jei paklausa tebera?

Matyt, kad neįdėmiai skaitei. Arba neaiškiai aš tą paaiškinau. Paklausa bumo metu yra spekuliatyvi ir dirbtinai palaikoma. Tam ir bumas. Bet tokia situacija negali ištisai tęstis, todėl RE kainų kritimas yra neišvengiamas, kuris iššauks ir rinkos žaidėjų sumažėjimą (ypač spekuliatyvių). Kris iki “natūralaus“ lygio.

Jusu penkios grupes rinkos dalyviu yra teorines ir salygines.

Taip, bet nestruktūrizavęs ir neaptaręs sąvokų negali vystyti iš viso jokios diskusijos. Tačiau šios kategorijos nėra dirbtinės ar iš piršto laužtos – jos remiasi skirtingais jų dalyvių tikslais, kas lemia ir jų skirtingas strategijas. Tai būtina žinoti.


Realybeje viena imone daznai vykdo kelias funkcijas, o asmuo pagal aplinkybes migruoja is vienos kategorijos i kita.

Be abejo, bet tas nepaneigia teorijos. 🙂 Tačiau šis kategorijų kitimas (dar tiksliau – jų strategijų pasikeitimas) turi būti nulemtas tam tikrų veiksnių. Va apie juos verta kalbėti prieš tai, kaip nuneigti “teoriją“, nes, matai, kinta… 😉

Ir dar, pamirsote banku vaidmeni 🙂

Nepamiršau. Juos paminėjau, tačiau tai būtų atskira tema. Bankai, lobistai ir vyriausybės vaidmuo turėtų būti nagrinėjamas atskiroje temoje, nes jau ir šioje pakankamai daug prirašyta.


1. Didele dalis busto yra labai prastuose sovietiniuose namuose, kur dideles islaidos vis brangstanciai energijai, mazi kambareliai, nera kur pastatyt automobilio ir t.t. Visuomenes pajamoms augant, rasis daugiau norinciu persikraustyti i moderniau isplanuotus ir energetiskai efektyvesnius bustus.

Va čia yra teorija kaip tik, nes didesnė dalis Antakalnio ir Žvėryno yra kaip tik tokia infrastruktūra… 😉


2. Jei paskolos bus prieinamos, o palukanos nedideles, kainos tikrai nekris, juolab, kad del brangstancios darbo jegos kils naujo busto statybos savikaina. Marods, jus ziurite i tuos ekstremalius kainos pavyzdzius, kurios, kaip jusu cituota, yra spekuliacines, lukesciu salygotos. As turiu omeny tas kainas, kuriomis siandien realiai perkama ir parduodama.

Tai, ką tu cituoji, yra lobistų išmesta teorija, deja. 🙂 Sutinku tik dėl to, kad pigios paskolos stumia būsto kainą į viršų.

(toliau)

MANO KOMENTARAS Date: 01/24/2006 10:50:14

3. Cia reiketu atsizvelgti taip pat ir i kokybe. Naujo busto kainos nekris, galbut siek tiek geres kokybe, ir mazes statybininku pelnas (iki mazdaug 30%). Net ir dabar statomo/naujai pastatyto busto kainos blogiausiu atveju mazes tik santykinai, t.y. lyginant su naujo busto kaina uz tam tikra kokybe, taciau absoliucia pinigine israiska turetu bent jau letai kilti, siek tiek sparciau uz infliacija.

Ar ne per didelė pelno marža, ką? 😉 Net ir sumažėjusi – ji yra nenormali, paremta spekuliatyvinės RE rinkos. O dėl naujų būstų statybos, kur dalyvauja irgi mano minėtos 1-mos kategorijos žaidėjai, atėję čia atsitiktinai, tai irgi patyliu. Beje, kokybė ir toliau smunka, kas yra natūralu tokiomis sąlygomis. “Geresnė kokybė“ – tai tik PR, nes reikia lyginti konkrečius kriterijus. 😉 


4. Kainos rinkoje jauciamiau mazetu, nebent jei zlugtu visas Lietuvos ukis, bankai nebeduotu paskolu mazomis palukanomis, arba visi spekuliantai del kokiu nors priezasciu ismestu dideli kieki RE i rinka vienu metu. Taciau ir tai butu laikina.

Tą patį kalbėjo ir apie bankus… 😀

Beje, kas sulaiko spekuliantus nuo RE išmetimo į rinką?


5. Kitu Europos saliu pavyzdziai rodo, kad RE niekada ilgoje tendencijoje nepinga…

Danija: socialinė būsto programa, po kurios ėjo bumas, o vėliau būstai atpigo po 60-80 proc., daugelis gavusių paskolas papuolė į taip vadinamą defaultą, kas sukėlė grėsmę šalies bankų sistemai. Vyriausybė įsikišo, kad padėtų perfinansuoti. Vokietijoje šis dalykas buvo amortizuotas kiek kitaip. Japonija: per finansinę krizę RE kaina krito daugiau nei perpus. Per praėjusį dešimtmetį ji dabar kildama dar nepasiekė iki krizės buvusio lygio.

Aišku, to nenorima matyti, nes pelnai džiugina gi dabar. 🙂 Bet nematau jokių objektyvių priežasčių, kodėl pats brangiausias ES Rytuose pasienio zonoje (30km) esantis miestas be reikšmingesnės pramonės turėtų išsaugoti didesnes kainas, nei urbanizuotuose ir gyvenimo kokybe lenkiančiuose ES centruose?… 😉

Galop, net ir Balbieriškio kokio jaunimas mieliau gyvens Londone, kur dirbs, nei kelsis į sostinę. Juk ir pagal surašymo duomenis Vilniaus gyventojų skaičius sumažėjo geru vienu mikrorajonu.

Dar yra viena tendencija, kad žmonės linkę didintis sau tenkantį gyvenamąjį plotą nuo būtų 20-30 kv.m/žm. iki 40-50 kv.m. Bet tai yra ribotas laike ir laikinas reiškinys, nes šio ploto pasididinimas dvigubai kelia kainą daug daugiau, kas verčia galvoti apie namą užmiestyje. Bet čia irgi kita tema.

Taip kad, ačiū už pastabas, tačiau nematau, kur suklydau. 🙂

From: [info]pasipiktines Date: 01/24/2006 12:19:47

Na, statybininku pelnus apriboti sunku… cia turejau omeny tuos, kurie gal yra sykiu ir pletotojai, patys finansuoja, stato ir parduoda. Kokybe smunka dabar; taciau pirkejai turbut jau ima tai pastebeti; “kokybe“ – turiu omeny pastato konstrukciju, apdailos ir instaliaciju ilgaamziskuma, eksploatacijos paprastuma ir piguma, energetini efektyvuma, privaziavimo, parkavimo, isplanavimo patoguma ir pan.

Cia dar neivertintas kokybes isaugimas (US vidutinis seimos busto plotas nuo 1980 iki 2001 padidejo 25%, ir t.t. ir pan.). Suprantama, kad didejimo tendencija, kaip pastebejote, “laikina“, bet ji truks ne viena desimtmeti.

Kuo remiantis teigiate, kad rinka yra spekuliacine? Ar turite duomenu, kad joje MASISKAI dalyvauja perpardavejai, kurie laiko nupirkta turta bent jau 6 men.?

Del Danijos, tai dar prisiminkite Romos Imperija 🙂 Ilgalaikes tendencijos lukesciai Danijoje dabar tokie optimistiski, kad kredituotojai duoda papildomas paskolas is dalies ismoketam NT, ir teikia paskolas, kuriu principal nereikia grazinti 10 ir daugiau metu, ik moketi palukanas.

Kad nemosavus rankomis tuscioje erdveje, tai statistika rodo, kad issivysciusiusiose salyse nuo 1980 kainos krito tik Vokietijoje (http://www.economist.com/displaystory.cfm?story_id=1057057); ta nesunku paaiskinti. Naujus duomenis rasite cia (http://www.economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=5283797). Panasius duomenis uz ilgesni laikotarpi rastumete OECD (http://www.oecd.org/dataoecd/41/56/35756053.pdf)

Kodel NT brangus viename mieste ir pigus kitame? Atsakymas paprastas: kur lengviau randami didesni uzdarbiai, prieinamesnes paskolos ir mazesnes palukanos, visada bus santykinai brangiau 🙂 Sakote, nera pramones? Kaip manote, kokia pramone yra pvz. Londone and Manhatten’e? :)))

Apskritai, reiketu susitarti, apie kokias kainas kalbame: realias (pakoreguotas pagal infliacija, perkamaja galia etc.) ar nominalias (ivertintas tik pinigine israiska). As visa laika turiu omeny nominalias kainas, o Jus, tikriausiai, realias.

Tai ir paaiskintu nuomones skirtuma, nes galimas scenarijus yra toks, kad nominali kaina, kaip sakiau, mazdaug seks infliacija, o reali kaina/verte beveik nedides, o ivertinus nusidevejima, tai gal ir letai mazes. Visa tai priklauso nuo perkamosios galios, paskolu prieinamumo ir palukanu dydzio. Ir, kaip jau pastebejote, nuo lukesciu, kuriu kartais negalima nei pateisinti, nei paaiskinti… IMF ir OECD mano, kad NT kainu griutys susijusios su realaus BVP mazejimu, o tai Lietuvai artimiausiu metu lyg ir negresia?

Isvadoje, as Lietuvoje NT turiu nedaug, ir parduoti jo, ypac Vilniuje, neketinu. Realiai nuo investuotu pinigu nominali kaina yra pakilusi bent jau dvigubai, jokios paskolos nekabo, taigi dideliu nuostoliu nelaukiu 🙂

MANO KOMENTARAS Date: 01/24/2006 12:46:24

Londonas ir Manhetenas turi daugiau, nei šiaip pramonę – jie turi raktus į pasaulinę pramonę! 😀 Vilnius gi – provincijos miesteliūkštis net tos pačios kompaktiškosios Europos požiūriu, kuris yra 30km pasienio zonoje su Baltarusija (apie kurią geros nuomonės iš viso niekas neturi). Taip kad nereikia lyginti skirtingų dalykų vien tam, kad pritempti kokius nors faktus prie savo argumentų oponuojant. 😉 Nes taip galime pereiti prie kokio Monte Karlo lyginimo su Nida. 🙂

Kaip ir su kainomis – aš turėjau omeny tik realias, nes tik taip yra lygintina šiuo atveju. Nominalios yra įdomios tik tada, kai perkamoji galia yra vienoda, tarkime. Gi perkamoji galia net toje pačioje šalyje skirsis, o mes jau ėmėme nuklysti į kitas šalis. 🙂

Tad nematau aš paneigimo savo argumentams niekur. 🙂 Netgi pats esate vienas iš spekuliantų, bet priskirtinas pasyviųjų porūšiui, kiek supratau? 😉 Nors ir investuota į dalį jo kaip į būstą ir tas RE yra priskirtinas prie ilgalaikio investuotojo elgsenos, tačiau daugiskaita sakinyje mane nukreipia link minties apie investiciją pardavimo tikslais, kas ir įvardijama ekonomikoje kaip spekuliacija (galima tik ginčytis dėl terminų, kada jau spekuliacija – iki metų trukmės, o kada dar investicija – virš metų trukmės, tačiau RE šie terminai taip netaikytini).

Ir gausa spekuliantų dar lemia taip pat RE lobizmą įstatymuose, nes turto mokestis yra niekaip neįvedamas ir blokuojamas. Kol kas tai yra pelningas (ir gana švarus) verslas ne vienam. Beje, dar galiu prognozuoti, kad nuosmūkio pradžioje šis mokestis galop vis tik bus įvestas… 🙂

Galop, ir mano tikslas buvo tiesiog padėti žmonėms, kuriuos sudomino pati RE, pozicionuoti save vienaip ar kitaip, kad žinotų, ką daryti ir kaip elgtis. Nes, kaip rašiau, pirkti tik todėl, kad visi perka, yra kvaila. Tai buvo pirma tezė.

Antra tezė buvo apie bumo priežastis ekonomikos požiūriu (aš netgi nenagrinėjau specifinių Lietuvai, kurios papildytų bendrines), konstatavimas, kad turime bumą (ar kas nors prieštarauja?) ir faktą, kad bumai anksčiau ar vėliau praeina. Ir kad kainos tokiu atveju kris (tik dar nepasakiau kada, nors turiu spėjimą, tik, gal kas pastebėjo, niekad nieko nesakau, kol nesu įsitikinęs). O jei jau kris, tai, žinodami savo poziciją ir kas esate galite nuspręsti kaip ir ką jums daryti šiuo momentu ir ko laukti bei tikėtis. Štai pagrindinė mintis, kuri buvo ir tekste net išskirta. 😉

Kažkodėl pastebėjau, kad tie, kurie turi turto ir tikisi brangimo bei tie, kurie perka jį dabar, labiausiai pasipiktino ir ėmė priešgyniauti, nes jiems yra aktualu kainos išlaikymas arba kilimas ateityje, argi ne taip? 😉

Aš gi net ir tiems (tai nebuvo pagrindinė tezė, bet jos dalis yra pradžioje, o paskui ir gale teksto), kurie turi pinigų dar daugiau ir yra ilgalaikiai investuotojai, pasiūlau palikti šią rinką ir nebesiplėsti, nes yra daug patrauklesnių alternatyvų. Net jei iš ilgalaikių persimesite į pasyviuosius spekuliantus – Europoje RE kilimas yra nuoseklus, tačiau ne buminis, tad nominaliai dar ir “paspekuliuosite“. 😉

From: [info]pasipiktines Date: 01/24/2006 13:38:53

Nesiekiau Jusu teiginiu nei neigti, nei patvirtinti. Neketinu Jums nei pritarti, nei “priesgyniauti“. Tiesiog dialogo vardan keliau Jusu rasinio paskatintus klausimus. Jokiu “teziu“ Jusu tekstuose neizvelgiu, tik gan padrikas, sausai spekuliatyvias, daznai sau priestaraujancias, arogantiskai savimi patenkinto diletanto pamokslaujanciu tonu destomas paties kazkur girdetas, bet iki galo nesuprastas nuotrupas.

Nenoreciau, kad deliotumete mane i kazkokius savo sugalvotus apibrezimus, arba diskusijoje nurodinetumet man, kokias koncepcijas rinktis.

Man asmeniskai, kaip turto savininkui is tiesu beveik tas pat, kas nutiks su NT kainomis Vilniuje. Taciau tiesiog negaliu atsistebeti, kaip dristate viesai metytis niekuo nepagristomis “rekomendacijomis“ kur nors investuoti, arba neinvestuoti, apie kuriu paskirti, pasekmes ir aplinkybes neturite ne menkiausio supratimo.

Dovanokit uz griezta zodi, bet jau perzenget visas ribas. Linkiu, kad bent jau Jums paciam netektu finansiskai nukenteti nuo savo samodurstvos.

MANO KOMENTARAS Date: 01/25/2006 09:23:19

“Sam durak“ – čia tikrai buvo tavo pats geriausias argumentas diskusijoje… 🙂 Viską tiesiog nubraukiantis. Ir, kas svarbiausia ir tikrai, spėju, džiuginantis ne tik mane – labai pagrįstas, matyt! 😀

Na, bet negali pykt, kai toks pseudonimas. 😉

Beje, jei jau kam įdomu, tai per pastaruosius trejus metus mano paties investicijos Lietuvos RE rinkoje pakilo (tuoj paskaičiuoju…) bruto verte 55,714 procento (ne punkto). Bet aš esu ilgalaikis ir ne spekuliantas, tai apie neto kol kas nekalbėsim. O ir strategija mano kita. Tiesa, matau, kad kai ką žeidžia ne faktai, o terminai (pasyvus spekuliantas tai ne gėjus sukčius – prašome nepainioti).

Kartais belieka tik liūdnai pagalvoti, kad “kai aplink visi idiotai“, perfrazuojant gerbiamą Z_k, tai pranašu savame kaime nebūsi. 🙂

O kas skaitė prieš kelis metus mano va tokius “pasvaisčiojimus“ apie pensijų fondus? Pamenat? O ką “staiga atrado“ dabar visokie “guru“, apie ką pradeda atsargiai perspėdinėti, ir kad didesnė dalis apsidraudusiųjų praras savo pensiją, lyginant su nesidraudusiais? Sakiau? 😉

Ir vėl prikarksėjau… Tik įdomu, iš kur aš TADA galėjau girdėti tai, kas TIK DABAR (beveik po 3 metų!) pradedama kalbėti? :/

Kam įdomu dar ir ši tema, tai pasirodo, kad dalį diskusijos esu išsaugojęs (atkreipkite dėmesį į datas):
http://darkside-lt.livejournal.com/11832.html

Bet buvo konkretesne tema ir rimtesniame forume, nes čia šiek tiek ne apie tai… :/

Galop, be akivaizdžiai negatyvių emocijų (pagrįstų priešingu asmeniniu interesu) aš pasigendu argumentuotų mano teiginių paneigimų. Matyt, ir nesulauksiu jų. 🙂

From: [info]maliboo Date: 01/25/2006 23:25:08
as pasakysiu taip – kol zmones pamato tik plyna lauka, kelis brezinukus ir laisva ranka uz neaisku ka atiduoda pirminius inashus – kainos gales buti tokios, kokiu tik panores statybininkai.

MANO KOMENTARAS Date: 01/26/2006 09:29:52

Bet tai šitų pirkėjų elgsena irgi sąlygota šito paties spekuliacinio bumo paskatintų lūkesčių – jie todėl ir rizikuoja atiduodami pinigus ir investuodami savo pasitikėjimą bei susitaikydami su rizika (vaizdžiai tariant – nurašydami į nuostolius nepatenkintus savo lūkesčius). Ką aš ir rašiau aukščiau.

Prieš kiek mažiau nei penkerius metus, kai aš pats pirkau, mane visose statybos bendrovėse žinojo kaip priekabiautoją dėl “betoninės apdailos“ ir kitų nekokybiškų ar projektavimo dalykų (pamatę kažkodėl darbų vykdytojai pradėdavo “kalatotis“…) Ir aš tuomet buvau vis tik geidžiamas klientas, nes žiūrėjau tuomet dar gana didelio (apie 100 kv.m) buto (kitiems reikėjo mažiukų) ir su pilna apdaila pilna to žodžio prasme (nes dalinė – tai jokia), nes galėjau tą sau leisti (realiai, tai turėjau tik porą tūkstantukų, bet čia kita istorija… :D). 😉 Ir pašokdinau statybininkus, kai tie pavėlavo įrengti laiku – treji metai KTU tarptautinės ekonomikos ir vadybos studijų atsipirko nuo tos nuolaidos vien įrengimo sąmatai!… 🙂 Taigi, bumo dar nebuvo, nors jau tada, pripažinsiu, daug žmonių irgi pirko aklai ir sumokėdavo po trečdalį pirminio įnašo už pažadus ir parodytą “ana va ten“ būsimą pamatų duobę… :/ Dabartinėmis sąlygomis statybininkų jau nepašokdinčiau.

Bet kol bumas nesibaigs, tai statybininkai šokdins pirkėjus, nes šiegi irgi dvilypiai: tie, kurie perka gyvenimui (mano tekste – ilgalaikiai investuotojai), verkia ir verks dėl prastos ir prastėjančios kokybės, o kiti (žr. spekuliantai) – nesuka galvos, nes jiems įdomu tik likvidumas, todėl statybininkai su jais dirba daug mieliau, kadangi šiems tinka bet kokia santechnika, bet kokios kokybės dažai sienoms ir iš viso kuo pigesnė būsto apdaila (o kokybė, kad tik metams – visai kaip mašinų turguje, kur po trejų savaičių ima brokas išlįsti…).

Iš čia išvada: spekuliantus vis tik reiktų imtis riboti. Jei ne administracinėmis priemonėmis (kas yra laisvos rinkos ir asmens teisių ribojimas), tai vis tik visiškai prieinamais, legaliais ir suprantamais rinkos svertais – visų pirma mokesčiais: nekilnojamojo turto, apyvartos (juk vertybiniuose poperiuose tai padarė!) ir pan. Todėl kad tai – verslas, kuris praktiškai ir neapmokestintas. O rinkos dalyvių skaičius svyruoja prie rinkos patrauklumo ir… įėjimo į ją sąlygų. 😉

Matyt, kad nenorima.



Reklama