Publikuota gyvžurnalyje 2007-10-29

Šiek tiek pratęsiu ankstesnę temą, tik kitu kampu – nuo to, kas buvo jos komentaruose, nes aš juos visada skaitau įdėmiai ir paskui apgalvoju. Kartais nieko gero neišgalvoju, tik va tokius subjektyvius pastebėjimus, kaip šįkart.

Mano daugiabutyje kaimynai prieš metus pardavė savo butus – labai panašaus lygio kaip mano. Vienas gavo virš 800 tūkst. (jis dar ir garažą po namu pridėjo), o kitas – beveik 700 tūkst. O dabar kitas kaimynas pardavinėja saviškį už 620 tūkstančių – ir pirkėjų neatsiranda. Jau beveik metai pardavinėja. Ir linkiu aš jam kuo greičiau parduoti, nes tai ne tas kaimynas, kurio norėtumėt, įskaitant jo žmoną, kurią teko mokinti parkavimo ypatumų ir bendro kaimyniško sambūvio tiesų, ir jo vaiką, terliojantį sienas, niokojantį bendrą turtą (galvoju, kad vis tik jis taip išlieja savo agresiją dėl nemeilės šeimoje; beje, bandėm prigauti, kas vis parūkydavo laiptinėje, tai panašu, kad taip elgėsi pati ta kaimynė vyrui nematant).

Kadangi jis atsikėlė ganėtinai neseniai, tik, berods, 2005 metais – tik kiek anksčiau, nei anie minėti, labai geri kaimynai, tarp kitko, sumąstė išsikelti, tai priežasčių kol kas savo prašomos kainos nuleisti nemato, nesgi “butai branKZ“, tai kaip čia taip – gauti mažiau, nei mokėjai?… Ypač, kai kapitaliai viską bute išgriovei ir iš naujo perdarei (teko grubiai jo statybininkus išmokyti po savęs laiptinę ir liftą išsiplauti – bet čia kita istorija, žodžiu, ne tik aš simpatijų jam nejaučiu iš senbuvių).

Dar vienas įdomus pastebėjimas yra dėl vieno iš tų pardavusių butą kaimynų – jie išsinuomojo savo šeimai kotedžą. Ne, nepirko. Išsinuomojo. Nes, matyt, toks planas buvo – pagyventi ir palyginti, ar jie to nori, ar vis tik geriau butas arčiau darbo mieste. Kotedžas, tarp kitko, irgi yra mieste, labai netoli nuo buvusio buto, tad nuomos mokestis siekia apie 4 tūkst. litų per mėnesį. Užmiestyje ar kur nuošaliau būtų perpus pigiau, aišku.

O dabar skaičiuojam, protingieji kurmiai, tačiau hipotetiškai, nes pasiklausiu prie progos, kiek mano spėlionės ir svetimų pinigų skaičiavimas skirsis nuo jų tikrovės: 600 tūkst. litų grynų pajamų už butą (aš apie 80 tūkst. atmetu būsto įrengimui ir pan.). Iš jų atimkime tuomet pirko buto kainą, už kurią sumokėta banko paskola:

  • A variantas – būstas kainavo apie 170 tūkst. (1560-1580 Lt/m2 – tokios buvo kainos, neįrengto, įrengimui primetama po 400Lt už m2 – čia 2001 metai, nauja statyba).
  • O B variantas – jie paskolos ėmė mažiau, nes jau turėjo iš sovietmečio “paveldėtą“ būstą, tad dalį įmokos sumokėjo bankui iš parduoto būsto. Tarkime, 70 tūkst., kad gražesnė suma būtų – 100 tūkst.

Taigi, grąžina paskolą pardavę butą ir jiems lieka:

  • A variantas – 430 tūkst. Lt.
  • B variantas – 500 tūkst. Lt.

Pavyzdyje aš nekreipsiu dėmesio į per penkerius metus sumokėtas palūkanas ir grąžintą dalį paskolos – jos buvo iš einamųjų pajamų, įmokos nebuvo itin didelės ir reikšmingos jiems (pagal save sprendžiu), o ir logikai ir minčiai šiame pavyzdyje jos didesnės įtakos nedaro.

Taigi, jie supranta, kad pirkti dabar savo kito svajonių būstą nėra didelės skubos – ne vien dėl to, kad vyrauja lūkesčiai apie pigimą, bet kad nesinori investuoti į būstą, kurį po metų pagyvenimo gal ir pardavinėsi.

Skaičiuojame toliau variantus:

  • C variantas – 4 tūkst. Lt per mėnesį nuoma už kotedžą mieste, kas sudaro 48 tūkst. Lt per metus. Jie atideda sumą dviem metams – 96 tūkst. Lt, atitinkamai sudarydami ir ilgalaikės nuomos sutartį. Pusę sumos atideda banke trumpalaikiams terminuotiems indėliams (palūkanos nesvarbu), o kitą – metams perskirsto, gaudami apie, tarkime, 5 proc. nuo sumos (48*5% = 2,4 tūkst. + 48 tūkst. = 50,4 tūkst. Lt).
  • D variantas – 2 tūkst. Lt per mėnesį nuoma už namą arba kotedžą priemiestyje (žmona atsideda naujagimio priežiūrai, vaikus vyresnius pati nuvairuoja į mokyklą arba būrelius, jei vyras pakeliui iš darbo ar į darbą jų neužgriebia), kas sudaro 48 tūkst. Lt per dvejus metus. Elgiasi lygiai taip pat, papildomai iš palūkanų už metus gaus nuo atidėtų 1,2 tūkst. Lt.

Kiek jiems atliekamų pinigų lieka investicijoms?

  • A variantas – C variantas = 430 tūkst. – 96 tūkst. = 334 tūkst. Lt.

Juos dvejiems metams, tarkime, investuoja tiesiog į akcijų fondus. Kodėl? Nes pačiam žaisti biržoje, ir dar tokia suma, reikia šiek tiek patyrimo, nors azarto ir adrenalino, patikėkite, bus irgi atitinkamai. Bet jie žmonės yra ramūs.

334 tūkst. Lt perskirsčius per fondus sudarys nuo 8 iki 18-20 proc. (praeitų metų duomenys pagal įvairius fondus), tad paskaičiuokime paprasčiau ir kukliau – kad ir 10 proc. fondo vieneto kainos prieaugį per metus, arba 20 (ne, sumažinkim – krizės gi, tad per gerai!) iki 18 proc. per dvejus. Visumoje po dvejų metų jie turės 334*18% = 60,12 tūkst. + 334 tūkst. = 394,12 tūkst. Lt. + 2,4 tūkst. (banko palūkanos) = 396,52 tūkst. Lt. Atkreipiu dėmesį, kad tai menki 9 proc. kilimo per metus, o net terminuoti indėliai po truputį slenka link šio skaičiaus, tad bus dar daugiau prieaugio, bet čia nesvarbu, tiesą sakant, minčiai iliustruoti toliau.

Kitas variantas yra optimistiškesnis (galite persiskaičiuoti savus čia nebeskaičiuotinus: A su D ir B su C):

  • B – D = 500 tūkst. – 48 tūkst. = 452 tūkst. Lt.

Investicijos sąlygos tos pačios (nes lyginame alternatyvas!), todėl po dvejų metų jie turi: 452*18%=81,36 tūkst. + 452 tūkst. = 470 tūkst. + 1,2 tūkst. (banko palūkanos) = 471,2 tūkst. Lt.

Beveik, kiek ir buvo B variante, dar neatidėjus nuomai (jei tie menki 30 tūkst. yra apvalinami) ir daugiau, nei A variante – tiesiog palyginau turimą pradžioje su finaliniu rezultatu.

Tęsiant, tarkime, kad po dvejų metų žmona pasako: “- Ai, atsibuvau ant savos žolės, vaikas eis į darželį (išsikėlė būnant jam virš metų amžiaus), pasiilgau miesto ir pramogų, noriu vėl dirbti – žodžiu, anas mūsų butas buvo labai gerai, grįžtame į tą patį!“

Suprantama, kad dukart į tą pačią upę nebrisi, kaip ir mažai tikimybės, kad gaus įsigyti tą patį savo butą. Tad ieškos tik panašaus. Jie turi nuo 396,52 iki 471,2 tūkst. Lt grynais.

* * *

O dabar nedidelis lyrinis nukrypimas, kokia situacija nekilnojamo turto rinkoje, kur jie kitąmet ieško savo buto:

“Butai branKZ“ – jų atveju buvo prieš dvejus metus. Tada jie brango, todėl jie sėkmingai pardavė.

2007 metų pavasarį sustoję pardavimai (ne aruodas.lt norimais skelbimais, o faktiniais kadastro duomenimis) buvo paaiškinti kaip “ai, pavasarį taip visada būna, štilis“. Vasarą jų sąstingis paaiškintas “nes vasara ir yra vasara – visi atostogauja“ (pernai vasarą ji netrukdė dirbti NT agentūroms pilnu tempu!). Rudenį užtrukęs sąstingis vis dar aiškinamas kaip “po vasaros atostogų nelabai žmonės dar pinigų turi, dar dairosi, į darbus įsivažiuoja“ ir pan.

Mano pavyzdyje minėtai šeimai dveji metai baigiasi 2008 metais – kitąmet. Jei “burbulas“ nesprogo dar jums šį pavasarį, tai palaukite su jais dar metus – nes gal Gitanas Nausėda galėjo irgi suklysti, sakydamas, kad manipuliavimas viešąja nuomone monopolinę galią rinkoje turinčių žaidėjų, tame tarpe ypač NT sektoriuje, pasekoje atsilieps daug skaudžiau ne tik šios rinkos dalyviams, bet ir turės didelės neigiamos įtakos visam Lietuvos ūkiui (jo mintį cituoju iš atminties).

Lūkesčiai rinkos pirkėjų ir jūsų, jau turinčių butus už paskolas, nebūtinai sutampa. O ir, spėkite, kas yra rinkos jėga, stumianti kainą į vieną ar kitą pusę: tie, kurie butą jau turi už paskolas, ar tie, kurie ketina įsigyti ir turi “finansinį svertą“ – banko paskolas? Dar kartą paskaitykite apie lūkesčius ir kodėl jie yra svarbūs.

Skaičiau dar vieną įdomią studiją, kuri pasekoje pelnė Nobelio premiją, kaip kito nekilnojamo turto realios kainos perkamosios galios paritetu Amsterdame nuo 17 amžiaus. Kuo geras toks tyrimo objektas?

Pirma, Amsterdamo NT kainų archyvais ir disponuojama duomenų baze, o antra – tai gana specifinis miestas, kur žemė (sklypai) yra tikrai ribota prekė. Įdomiausia tyrimo išvada, nepatikėsite, nes ir man sukėlė šypseną: nepriklausomai nuo to, kad buvo įvairių svyravimų per šimtmečius, burbulų ir krizių, NT turtas ten kasmet vidutiniškai brango tik.. 2 proc. per metus!

Bandau dabar va taip įsivaizduoti Radvilą, parduodantį savo pilaitę kur LDK pakraštyje ir perkantį “kartonkę“ Vilniuje…

* * *

Grįžkime dabar į Lietuvą. Per Nepriklausomybės laikotarpį mes šiemet įvairavome į trečią orą beprarandantį NT kainų burbulą. Jei apie tai dar neklykauja spauda ir delfiai – romėnai užduotų klausimą, o kam tai naudinga ir kodėl?

Priminsiu, kad pirmas burbulas Lietuvoje pokštelėjo apie 1992 metus, kada per 1990-1992 metų kontrabandinį ir laukinės ekonominės veiklos laikotarpį uždirbti pinigai išvirto į visokių klaikiausių formų pilaites, kurių likučiai dar ligi šiol stovi įvairiuose priemiesčiuose. Tiesa, yra ir veikiančių pavyzdžių (tarkime, Daktaro “rezidencija“ Užliedžiuose, Grybų namų rajonas prie Varėnos arba Metalo rajonai dar keliuose miesteliuose), kur namai nepalikti likimo valiai griūti, nors 1992 metais dėl daugiau nei dvigubai pašokusių kuro kainų net premjeras Abišala pagal Vyriausybės nutarimą nusipelnė kompensacijos už šilumą, apie ką virkavo TV ekrane, pristatydamas šokiruojančią naujieną dėl šildymo kainų jau šalantiems Nepriklausomos Lietuvos gyventojams (paskui visiems draugiškai prabalsavusiems už AMBo sugrįžimą).

Antras smukimas buvo per finansinę Rusijos krizę, kurios pasekmių Lietuva, anot premjero Vagnoriaus, lyg ir pajusti neturėjo. Bet trims-ketveriems metams bet koks ekonomikos augimas buvo pakirstas (ūkis persiorientavo pagaliau iš eksporto į Rytus link eksporto į Vakarus, todėl daug vėliau po rinkimų į valdžią sugrįžusi Prunskienė visiškai neįtikino verslininkų vėl atsigręžti į Rusiją), o statybininkai dar neuždirbdavo kaip paklausiausios profesijos žmonės.

Tiesą sakant, ir banko paskolos nebuvo dalinamos taip lengvai, kad būtų finansiškai “įgalių“ pirkėjų netgi tai menkai būstų pasiūlai. Nuoma tuomet už normalų 3 kambarių butą Justiniškėse kainavo vos 600 Lt per mėn. (mano pavyzdys), kas buvo “itin daug“ kitiems perkamąja galia. Nes bankai daugiau 10-15 metų paskolos neduodavo, reikėjo turėti 30 proc. pradinį įnašą (arba “draustis“ BPD, kurie įnašą savo laidavimu apmažindavo iki 5 proc., geriausiu atveju). Tad mėnesinė įmoka galėjo siekti beveik 2000 Lt (mano ta pirmoji paskola būstui 2001 metais buvo 1770 Lt per mėnesį už 10 metų beveik 150 tūkst. Lt paskolą).

Lūkesčiai dėl ES ir kylančios ekonomikos pastūmėjo formuotis trečiąjį burbulą, juolab, kad po bankų griūties premjero Šleževičiaus metu lietuviai jokiomis finansinėmis institucijomis ir kitokiais investavimo instrumentais (o dar prisiminkite “sekundes“, “kauno holdingus“ ir pan., kada “išmokome gyventi iš palūkanų“) jau nebepasitikėjo, o nekilnajamas turtas atrodė patraukliausia investicija, nes “NT – ir Afrikoje NT!“.

Ateinantys didesni pinigai ir lengvatos padidino perkamąją galią, sukėlė vartojimą ir kainas (daugiau uždirbom, daugiau pasiskolinom – daugiau sumokėjom; todėl aš esu prieš visokias lengvatas, išskyrus socialinę paramą ir labdarą). Taip susiformavo trečias burbulas, apie kurio sprogimą jau pernai pradėta atsargiai kalbėti. Bet šiemet prisideda ne tik lūkesčiai, bet ir realybė, kuri nedžiugina.

* * *

Tad grįžkime prie aptariamos šeimos ir jos pavyzdžio.

NT kainos per tą laikotarpį kilo, jų atveju, nuo 170 tūkst. Lt 2001 metais iki 670 tūkst. 2006 metais. Tarkime, kad jie žiūri buto panašaus, tad, atkreipkite dėmesį, kad jau šiemet nesėkmingas kaimynas pardavinėja už 620 tūkst. Lt. Kainos pakilo 500 tūkst. Lt per 5 metus (vidutinis 100 tūkst. Lt augimas kasmet).

Lyginam: kotedžo nuoma per metus prie brangaus (A!) varianto jiems atsiėjo tik 48 tūkst. Lt per metus. Atsižvelgiant į devalvacijos lūkesčių galimybę, tikėtis po NT burbulo sprogimo sugrįžimo į pradinį 170 tūkst. Lt lygį gal ir per drąsu, todėl jie ramiai (nes turi pinigų – žr. aukščiau) ieškos panašaus būsto, kurio kaina kitąmet bus apie 450-500 Lt (aš nuėmiau tokį patį nuo jo pardavimo kainos nuvertėjimą per metus, koks buvo jo kilimas – ekonomika nors ir juda bangomis, tačiau nuosmūkiai iš tikro būna staigesni, bet čia toks “konservatyvus“ skaičiavimas, ir tiek). Taigi tiek pinigų jie netgi ir turi jau be paskolos…

Aišku, čia yra labai hipotetinis pavyzdys, o ir sąlygų yra daug “kas jeigu, jei bus jeigu“. Bet šį pavyzdį aš tiesiog pateikiau tam, kad įsivaizduoti, kaip iš tikro iš savo būsto galima padaryti aktyvą, kokie principai ir variantai, ir kaip galima netgi gyventi savo svajonių būste, papildomai turint pinigų investicijoms ir vėlesniam kito būsto įsigijimui.

Tikrovė daug ką koreguoja, todėl nesiūlau staiga viską taip mesti ir savo už paskolas sunkiai įsigytą butą va taip “hedžinguoti“! Man pačiam netgi ne suskaičiuoti kaimyno pinigus buvo svarbu (galiu jo tiesiog paklausti – santykiai buvo jam gyvenant tikrai geri), bet suprasti, kokia jo mąstymo logika iš to, kokius jo veiksmus aš žinojau. Arba – o kaip aš pats elgčiausi jo vietoje.

* * *

Tuo ir baigčiau, bet dar pora niuansų, į ką atkreipęs dėmesį yra pora mano komentatorių (pvz. zoozle bei kiti čia neįvardinti “anonimai“):

1. Devalvacijos atveju bankas yra apsidraudęs tuo, kad sutartyje viskas yra susieta EUR. Net jei paskola litais, tačiau ten yra “smulkutės sąlygos“.

2. Kita “smulkutė sąlygėlė“, įdėmiau paskaitinėjus sutartis, yra ta, kad pasikeitus rinkos sąlygoms ir užstatyto turto vertei nukritus žemiau paskolos dydžio, bankas turi teisę pareikalauti padengti susidariusį skirtumą arba įkeisti jo naudai kitą papildomą turtą (paėmiau iš Hansabanko sutarties – su jais reikalų neturiu).

3. Teiginys “bet naujos statybos tai pigti neturėtų, nes juk jo savikaina buvo tokia didelė!“ yra nepagrįstas elementaria ir ekonomine logika.

Pirmiausia, tie, kuriems jis kainavo tą “savikainą“, jau pinigus atgavo – jiems visai nusišvilpti, kiek turtas kainuos vėliau. Antra, brangus turtas visada atpinga daugiausiai ir pirmiausiai – tokia ekonominė logika, kurią mes patys, kaip vartotojai, savo elgsena rinkoje ir suformuojam (jei turi tik litą, o nori atsigerti, tai gersi “Rasą“, o ne skolinsiesi ir gersi “Borjomi“; nelikvidus turtas dar labiau atsargiai įsigyjamas, nei likvidus ir einamas kasdienio vartojimo).

4. NT kainą sudaro dvi dalys: sklypas ir pats statinys. Statiniai pinga, jų vertė mažėja nuolat (kad ji kiltų, jei statinys turi istorinės ar kitokios vertės – į jį investuojama papildomai). O vieta, priklausomai nuo paklausos jai (infrastruktūra, naudingumas pirkėjo požiūriu ir pan.) – dažniausiai brangsta (nes žemė – ribotas išteklius).

Jei pastarosios kainos augimas viršija pirmosios dalies nuvertėjimą (žemė nesiamortizuoja!), tada atrodo, kad ir visas NT brangsta, įskaitant kasmet nuvertėjančią “kartonkę“ ar “chruščiovkę“ ar “monolitkę“. Bet vos sklypo ir vietos poreikis ir patrauklumas prarandamas (migracija, infrastruktūros pokyčiai, poreikių neatitikimas ir pan.) – paklausa jam krinta, ko pasekoje ir NT kaina krinta, ir va tada paties statinio nuvertėjimas jau išlenda kaip yla iš maišo.

5. Nemokių klientų bankuose padidėjimas yra dvigubas, lyginant su pernai.

* * *

…bet galėtų tas kaimynas greičiau parduoti ir nešdintis, nes jo nuostoliai nusmukus kainai manęs visai “nešildo“. O ir sienas metas laiptinėje perdažyti, bei lauko duris pakeisti. Nes kai žmogus vaizduoja turtuolį ir vaikšto kaip metalistas atlenktais dviem pirštais, o pats nesusimoka komunalinių mokesčių, tai belieka laukti draugiškesnio ir kaimyniškesnio jo vietoje.

Teisingai sakoma, kad kaimynas dažniau yra svarbesnis nei giminė.

Reklama